豪宅里的真刚需：融创壹号院

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周日晚上，从同学那里聊天回来，上电梯的功夫被融创壹号院的“热销”刷屏了，之后有几篇文章就发出来了。看了之后有点寡淡无味，大概他们是因为“以此为生”吧，保证速度是一定的，写多写少都不好。这么晚了，忍不住叨叨几句。在这个随意停更地盘中的随意之举，请别在意。

融创壹号院注定就是个风口上的项目，融创从泛海手里收地的时候动静不大，规划一公示就成为全市场的焦点，也算是最好的广告。风平浪静之后，蛰伏了一段时间。融创把香山壹号院和学府壹号院两个漂亮地卖完之后，融创壹号院便开始了低调地推广。其实，市场上客户就那些，高端豪宅的销售也就那些，近几年北京的高端市场玩家不多，融创的项目一直没断过，那活跃的客户群体和活跃的销售也一直就在那个圈子里打转。

从融创的北京壹号院和万柳书院以后，大概在北京城里，就鲜有超过3000万的城市平层豪宅了。菜市口的中信城，卖的再贵再好，在很多客户心理还不是那么回事。后来的西五环边的香山壹号院和颐和金茂府，最大的户型基本就是260左右的，价格严格守在3000万以内，后来创造奇迹的学府壹号院，最大也是260左右，同样恪守3000万。融创壹号院第一批低调地推广的时候，大概透出的口风是3000~5000万，价格15万，大幕拉开之前当然要报高点，至于能不能拿到这个价格，融创说的也不算。但这个项目确实有实力去摸一下3000万以上的市场。

我一直认为，这个项目是北京豪宅的风向标，它的销售情况，直接决定着其他豪宅新盘的销售情况，因为客户就那些，属于非此即彼的选择。它的销售情况，也决定着类似二手豪宅的价格。它的销售情况，甚至会影响整个北方豪宅的市场，它的重要性，怎么重视都不为过。

后来的地产市场就一言难尽了。

直到大概一个月前，一个朋友在聊天的时候提到，是不是认识人，想确定性地买到融创壹号院296㎡的最大户型。当时我一愣，扫听了一下，第一反应是对的，户型总体调小了，单价未定，马上开始收钱，选房顺序暂时还没定。另一个事情也如我所料，不过2天，这个圈子很小，他认为已经找到“关系”了。至于今天是否选上了他中意的户型和楼层，那是后话了，我也不会再去主动打听。

虽然政策频出，一直在鼓励大家进场。但动辄2000-4000万的豪宅，放在谁那也要考虑一下的，在目前的市场中，拼尽全力放手一搏争取资产增值的客户，恐怕少之又少，在这波顶级豪宅的客户中，更是没有一个傻子，雄厚的资产积累不是没有原因的。9月3日购买融创壹号院这一波富豪，相比早就扫遍了整个北京城的豪宅，三元桥的霄八、分钟寺的三兄弟、东直门外8号、新城国际的散装豪宅、天坛府，甚至西面的房子。东面的二手房不是位置不好，就是入不了法眼很可能还不如现在居住的小区。想在城里东面买个房咋就那么难？融创壹号院就是唯一解。

看见海报的第一时间，我算了一笔帐：

560000万元（销售额）/13.5万元（单价）=41481㎡（销售面积）

41481㎡/250（估算户均面积）=165套

即：

当天有165位客户选购了融创壹号院。我想这165位客户，应该都是抱着住到天荒地老传家宝的心态买在当下，即使想来想去这就是唯一的正确答案，这就是纯刚需的魅力。不管预期差到哪去、经济差到哪里去，房价跌到哪里去，总是需要一个自己能接受的舒服的地方住着。在那么大的不确定性下，只要在能力允许范围内，为什么不对自己和下一代好点呢？

后来有公众号发布销售套数，169套，看样子估算还是贴谱的。也许在很多人看起来这169位业主是真的勇士，但其实在这个总价上，全北京最优解也就是这里了。从资产的角度上讲，现在是唯一的最优选择，从往后的N年看，一个是城区没有地，再一个能盖豪宅的开发商估计也会成为恐龙。恐怕市场上相当长的时间是没有条件也没有人有胆量再做这种产品了。从更长的周期看，纽约伦敦东京的房子虽有周期，在同一时期的比较里面，是有明显的比较优势的。

至于上文所说融创壹号院的指标意义，信息有限，不得而知。

恭喜融创，也实名羡慕一下这169位业主，买到了有里有面的房子。北京应该给他们颁发大大的勋章，因为他们在这个关键的时刻，用自己的真金白银投票一件确定的事情：赌国运。就像巴菲特说的一样，永远做多祖国。